В 2020 году пандемия перевела рынок столичной офисной недвижимости в «красную зону» – количество сделок резко уменьшилось, вакансия выросла, объем занятых площадей упал. Но в резких изменениях рыночной конъюнктуры есть и плюсы – они усилили проявление прогрессивных трендов, заложенных в предыдущие годы, и создали условия для ускоренной трансформации предложения и бизнес-моделей игроков на рынке.
Компания Strategy Partners, ведущий российский стратегический консультант (входит в экосистему Сбера), провела анализ рынка офисной недвижимости Москвы и других крупных городов России, выявив 10 основных трендов, которые будут влиять на предложение и успешность бизнес-моделей игроков рынка в средне- и долгосрочной перспективе.
«Рынок офисной недвижимости находится под влиянием таких факторов новой реальности, как сокращение потребности в площадях ввиду перевода сотрудников на удаленные или гибридные форматы работы, при одновременном стремлении компаний-арендаторов к росту производительности труда и лояльности сотрудников за счет большего удобства организации офиса и снижению издержек на содержание и управление офисным пространством, – объясняет Елена Киселева, партнер Strategy Partners, руководитель практики «Недвижимость и инфраструктура». – В этих условиях арендодатели, лишенные возможности наращивать свои доходы за счет роста арендной ставки, все более фокусируются на инструментах, повышающих привлекательность предложения для клиентов (планировочные решения, дополнительная инфраструктура, сервисы для арендаторов и их сотрудников), а также снижающих их затраты на эксплуатацию, в том числе при помощи цифровых технологий».
И как минимум в трех трендах из десяти драйвером выступает оптимизация финансов. Это, в частности, сокращение занимаемых площадей и изменение роли офиса в жизни компаний, гибкие офисы и выход девелоперов и УК за традиционные границы Property и Facility management.
Компактный хаб
В России в целом за время пандемии доля сотрудников, работающих удаленно, выросла до 22% (в Москве – до 50%). С учетом долгосрочного характера большинства договоров это пока не привело ни к массовому высвобождению ранее занятых площадей, ни к изменению формата использования имеющегося пространства. Явным образом этот тренд отразился в Москве лишь на росте субаренды в классе А. Однако в дальнейшем, по мере окончания действующих договоров, это приведет к фактическому сокращению размера занимаемых арендаторами площадей, причем в отдельных компаниях, у которых удаленный формат работы показал свою эффективность в период пандемии, – до 60% размера офисного пространства.
Сокращению количества площадей, занимаемых одной компанией, также будут способствовать отказ от системы закрепленных рабочих мест, гибридные графики работы, развитие приложений для удаленного взаимодействия по рабочим вопросам, рост предложения на рынке гибких офисов.
В целом процессы изменений конфигурации рабочих пространств накладываются на переосмысление роли офиса в принципе – от «места для работы» к коммуникационному хабу, месту для встреч и корпоративных коллабораций и т. д.
Гибкий офис
Это один из самых ярких трендов последних лет. Гибкие решения для офисных пространств в сочетании с IT-платформой набирают популярность среди арендаторов и владельцев офисов. Привлекательность сегмента гибких офисов для корпоративных клиентов заключается прежде всего в сервисах, позволяющих компании-арендатору не отвлекаться на администрирование офиса, а сосредоточиться на основных бизнес-задачах. Также аренда гибких пространств, особенно «под ключ», позволяет арендатору при переезде на новые площади не отвлекать капитал на отделку офиса и «подгонку» пространства под свои нужды.
Несмотря на бурный рост, flex-пространства к началу 2021 года занимают всего 1% качественного офисного предложения Москвы, т.е. около 200 тыс. кв. м. Но если его сравнить с долей гибких пространств на европейском рынке – 4,5% от общего предложения, то потенциальный объем сегмента в Москве оценивается примерно в 800–900 тыс. «квадратов».
Выход за рамки традиционных бизнес-моделей
За последние 7 лет объем инвестиций в digital-проекты на рынке недвижимости, или PropTech, вырос примерно в 7,5 раз, при этом ИТ-технологии развиваются во всех сферах недвижимости. Среди инвесторов в PropTech сегодня можно наблюдать не только технологические компании, но и девелоперов и операторов на рынке недвижимости. На международном рынке одним из наиболее известных девелоперов, инвестирующих в технологические решения для сектора, является Hines (инвестирует в венчурную компанию Fifth Wall, являющуюся крупнейшим стартап-акселератором в сфере PropTech). Собственные разработки позволяют кастомизировать решения, в дальнейшем создавая возможность для их тиражирования на рынке для других игроков и получения дополнительного дохода.
Рост спроса на технологичные и agile-офисы способствует развитию предложения соответствующих услуг и формированию «центров компетенций» на базе отдельных, наиболее прогрессивных управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости.
Также можно отметить тенденцию перехода ряда компаний с принципа работы с множеством подрядчиков на принцип Integrated Facility Services (предоставление сервиса заказчику без третьей стороны). Ряд игроков активно осваивают новые рынки, предлагая широкий спектр консалтинговых и аудиторских услуг для владельцев коммерческих проектов, в том числе и на стадии эксплуатации.
Полный список основных факторов, которые будут влиять на развитие рынка офисной недвижимости в средне- и долгосрочной перспективе, по версии Strategy Partners:
1. Сокращение занимаемых площадей и изменение роли офисного пространства в жизни компаний (от «места для работы» к офису как коммуникационному хабу, месту для встреч и корпоративных коллабораций).
2. Рост востребованности гибких офисных пространств, включая коворкинги и сервисные офисы.
3. Консолидация штаб-квартир крупных компаний в одном здании и перевод в регионы общих центров обслуживания.
4. Рост популярности agile-офисов, в первую очередь у высокотехнологичных компаний с высокой долей молодых креативных специалистов.
5. Более широкое использование инструментов smart office в управлении офисным пространством и сервисами для арендаторов.
6. Внедрение в работу компаний принципов ESG («ответственное ведение бизнеса») и, как следствие, повышение внимания девелоперов к «зеленым» технологиям при строительстве и эксплуатации офисных зданий.
7. Рост мультифункциональности бизнес-центров, увеличение сервисных площадей и сопутствующих розничных функций.
8. Выход наиболее прогрессивных УК за рамки классического набора услуг Property и Facility management.
9. Рост инвестиций в PropTech, в т.ч. в продуктовые решения для бизнес-центров: маркетплейсы, виртуальные клубы, диджитал-платформы для пользователей офисных площадей и др.
10. Развитие форм коллективного инвестирования в сфере коммерческой недвижимости.
